マンション購入プロジェクトがひと段落しました。
が、不動産についてまだまだ語りたいことがたくさんあるので、もうしばらくマンションブログとして運営したく、お付き合い頂けますと幸いですー。
さて、今日の話題は昨今の新築マンション価格の高騰についてです。あ、基本的にエリアは都内（23区内）前提で話してます。都内以外のマーケットの状況はほとんどリサーチしてないのでわかりません。ご了承ください。
今回悩んだ末に新築マンションを購入することにしました。当初は中古を中心に物色していましたが、奥さんの新築志向が強くて中古は断念しました。
そんな私が言うのも何ですが、今新築マンションに手を出すのは基本的にオススメしないです。多くの物件でバブルの兆しを感じました。
妻が「これがいい、あれがいい」と自分の直感で気に入った物件をLINEで私にバンバン送ってくるのですが、その大半は却下しました。資産性不合格と判断したからです。奥さんが欲しがる家を買ってあげたい気持ちはあるとは言え、買ってすぐに含み損確定のような物件を買うわけにはいきません。
まだ資産形成期の30代。住み心地、満足度も大事ですが、どちらかというと資産性重視です。
妻も私が9千万、1億円するようなマンションには手が出ないことは重々承知しているので、6千万円から高くても8千万円くらいのマンションをLINEで送ってきます。70㎡でこの価格は23区内では安い方なんです。ほんっと価格高騰してますよね～。
価格が上昇しているから即割高とは判断しません。金利と比較した想定利回り、周辺中古物件の坪単価との比較などを通して適正価格の範囲なのか割高なのか見極めます。
結論から言うと、新築マンションの半分以上が割高だと思いました。特に都内の中でも都心部からやや外れたエリア、具体的には坪単価250～300万円前後で買えるエリアでその傾向が顕著だと感じました。
なぜ、そう感じるかと言うと周辺中古マンションの坪単価に比べて新築マンションのそれが明らかに高すぎるからです。所謂新築プレミアムが乗っかり過ぎです。
たとえば、築10年以内の中古マンションが坪240万円前後で流通しているにもかかわらず、そのお隣に建築中の同クラスの新築マンションの坪単価が310万円とか。
マンションの価値は立地次第です。たとえ設備仕様が優れていたとしても、同じ立地で築浅中古よりも価格が30％も高いのは不合理です。しかも、実際には設備仕様は優れているどころか、新築の方が劣っているケースもあります。
一度売ってしまえば、その新築マンションも中古として取り扱われるわけです。
仮に立地、設備仕様が同レベルとして、
築8年：坪240万円
築2年：坪310万円
だったらどっちを買いますか？
そりゃ、少しでも築浅の方が綺麗だし良いかもしれません。でもだからって30%もの追加プレミアムを払いますか？
私なら払いません。総額で考えるとよりインパクトは大きいです。70㎡だとすると前者が約5100万円で後者が約6700万円です。6年築浅を買うために1600万円も払いたいと思う人はほとんどいないと思われます。
つまり、その坪310万の新築は中古になった瞬間にほぼほぼ値下がり確定ということです。
30％プレミアムはやや極端な例ですが、20％前後の事例はごまんとあります。そんなマンション買っちゃったら、下手したら購入後即1000万円の含み損を抱えることもあり得ます。
もちろん、それでも新築が欲しいから買うというのは個人の価値観なので私が否定できるものではありません。が、私なら絶対買わないです。
1000万円の損失というのは人生詰むレベルではないかもしれませんが、それなりに痛い金額です。1000万で家族の幸せが買えるなら安いと感じる人はいいかもしれませんが、私には無理ですね。
坪単価が高い都心エリアはむしろ安全な傾向にあります。たとえば、坪500万円強の新築タワーマンションを憧れ半分で調査しましたが、特に割高ではないと判断しました。なぜなら、周辺中古価格もそれくらいの単価で流通していたからです。ま、買えないですけどねｗ。
都心部の高価格な億ションほど割高ではない、適正価格に収まっているケースが多いと感じました。危険を感じたのは、中堅サラリーマンでも背伸びして頑張って購入できる坪300万円前後のエリアです。
まあ、都心部でも怪しいところありますけどね。以前売り出し6980万円の中古マンションに6700万円で指値を入れて結局買えなかったのですが、ここのエリアも新築はややバブルと感じました。
私が指値を入れたのは築10年以内の中古。6700万円なら坪380万円程度でしたが、そのエリアの最近の新築は坪500万に届く勢いです。周辺中古に対するプレミアムがだいぶ乗ってます。手を出すのは結構リスキーだと思います。
新築だから中古より高くて当然という発想は持たない方がいいです。新築であるのは一瞬であって、入居したらすぐに中古マンション市場に放り出されるのですから。
真剣に中古マンションを探していたからこそわかりますが、築2年も築8年もそんなに印象は変わりません。どちらも築浅中古というカテゴリーで一括りにします。築2年しか経ってないから高くても構わないとは考えません。
パンフレットやネット広告を見て、この価格なら自分でも買えるな～と思い、モデルルームに行ってそのまま深く考えずに契約というのは本当に止めた方がいいと思います。
マンション価格高騰がよくニュースになっていますが、実際にちょっとバブル感ありますね。ニュースの受け売りで言っているのではなく、自分で時間を掛けてたくさんリサーチした結果として言ってます。
自分がコントロールできることと、コントロールできないことを分けて考えるようにしています。
今後のマンション市況がどうなるのか。それはわかりません。今が天井でここから下がるかもしれないし、今の高値圏が今後10年続くかもしれない。そういうマクロ経済は予見不能でコントロールできません。そこはえいや！で行動するしかない。
一方で、個別物件が相対的に割高かどうかは調べればわかることです。自分でコントロールできます。そこはしっかり抑えるようにしました。
そういう調査が億劫なら、今は新築マンションには手を出さない方が無難だと思います。
マンションご購入おめでとうございます！
新築マンションを購入されたのは正直少し驚きました。奥様の意見を尊重されたのはわかりますが、新築マンションは業者の販売プレミアムが乗ってるから入居当日から何割か価格が下がるというのを聞いたことがあるので・・・（ヒロさんがよくGOサインを出したなとw）。
奥様が転職されたばかりで住宅ローンを組めないと仰られてたと思いますが、ローンを組めるまで待って、ペアローンなり連帯債務なりで値下がり可能性のより低い好立地物件を購入することは検討されなかったのですか？（奥様にまでローンを組ませるのはリスクを取りすぎということかと思いますが）
若しくは、築浅物件をリフォームすることもあり得たのかなと。もちろん新築には劣りますが、私も物件を探してた時に中古リフォームマンションを見て、綺麗さに驚いた覚えがありますw
ありがとうございます！
ちょっとくらいなら新築プレミアムも許容できますが、20%以上は行き過ぎだと思います。
そういう物件が珍しくないので、新築に限ればマンション価格はややバブルというのが私の見解です。
今回購入したマンションは新築プレミアムはほとんど乗っかってないです。
周辺中古と比べても適正価格かなと。
仮に10年後売却するとしても残債割れは起きず、リスクに見合ったリターンが得られる物件だと判断しました。
自分の目利きが正しいかはわかりませんが。。
＞ペアローンなり連帯債務なりで値下がり可能性のより低い好立地物件を購入することは検討されなかったのですか？
妻の名義を借りて住宅ローン減税を2本立てで取りたい気持ちはありました。
が、融資はあくまで私の信用を限度にすることにしていました。
おっしゃる通り、二人の信用を合わせればより値下がりしにくい億ションも狙えないことはなかったですが、月々の返済が苦しくなります。
キャッシュフローは余裕のある家計にしたかったです。
妻の返済力は余力として残したうえで、私の信用の範囲内で購入した方が安全だと判断しました。
万が一、フルローンでも届かない場合は最大1000万円くらいであれば米株を取り崩す覚悟もありました。
早速のご回答ありがとうございます。
新築マンションはおしなべて新築プレミアムが乗っていると思っていましたが、そうでもないのですね。日当たりや設備等が劣ると新築プレミアムが乗りにくいとかでしょうか（逆にマンションのクオリティが高いと新築プレミアムがたっぷり乗っている？）。いずれにしても、自分には新築プレミアム有無の判断がつかないのでヒロさん流石ですね！
確かに毎月のCFがカツカツで、米国株に追加投資できなかったら本末転倒ですよねw
億ションをフルローンだと変動金利でも支払い30万円くらいいきそう・・・
ちなみに、余計なお世話ですが、ヒロさん単独名義だとローンの支払いはヒロさんだけで払っていく感じですか？（ウチは連帯債務なので夫婦二人で半分ずつローンの支払いをしています）
ご返信ありがとうございます。
私が買ったマンションは全体的に価格が割安～適正の範囲内でした（個人的判断ですが）。
一部のタワマンでは上階層は割高だけど、低層はそうでもないことは多々あるなあと感じています。
投資家がタワマンの低層を買うという話はなるほど納得です。
目利きなどとかっこつけた表現使っておりますが、地道に周辺中古価格を調べているだけですね。
特に専門的な知識は持ち合わせておりませんので。
ただ、そういう地道な検証をしないと思わぬ高値物件を掴んでしまうリスクが高い環境だと感じています。
＞ヒロさん単独名義だとローンの支払いはヒロさんだけで払っていく感じですか？
いえ、妻に7万円ほどは負担してもらう予定です。
所得差が大きいのでうちは半分ずつは厳しそうです。
hiroさん
いつぞやはメールでの質問に快くご回答いただきましてありがとうございました。
大変参考になりました。
最近少し体調が思わしくなく、入院したり手術をしたりで、その後は訪問できませんでした。
ここ二か月ほど一連の不動産購入の記事を読ませてもらっていましたが、さすがhiroさんだなと
感心させられておりました。
私はバブル時に不動産デベロッパーの都市開発事業部という部署に7年在籍していました。
一応大手三社の一角に名前がある会社で、新築物件の用地仕入れからプランの策定までが
主な業務でしたので、賃貸や売買に関する仲介業務は知らないことを予めお断りしておきます。
私にはhiroさんと(おそらく)同い年の末娘がおります。
妻に言わせれば息子には必要以上に厳しすぎ、娘にはベタ甘という典型的なバカ親父だそうです。
実は今年の春に娘から不動産(一戸建て)の購入をしたいと告げられました。
基本的に娘夫婦のすることに一切口は出さないということは妻と決めており、事実7年間守って
きましたが、今回だけは反対しました。
それも消極的反対ではなく、積極的反対です(苦笑)
ここで反対理由を細々と書き並べるのは控えますが、基本的な反対の理由はhiroさんが挙げられて
いたことと、とても共通項が多いですね。
違う点とすれば「株式投資」という要素が娘夫婦に無いことくらいです。
hiroさんの文章と娘の話が酷似していることが多かったので、娘夫婦が何を考えているのか?が
推測出来たり、娘に伝えたいことを論理的に文章にされていたので、こういう伝え方をすれば
分かってもらえるのかな、と非常に参考になりました。
私も15年前に低金利だと考えてフルローンで住宅を購入しています。
1%程の利息分は損(?)しましたが、、今の相場は購入時の1.7倍以上にになっているみたいです。
下がりづらい地域と場所を選びましたからね、不動産屋ですから(笑)
最後になりましたが、今の仕事と狭い範囲の不動産業以外は世間知らず同様なので、これからも
外国株他につきまして参考にさせていただきます。
乱長文失礼しました。
まるぱぱさん、こんばんは。
よそはよそ、とは言え親族となると口をはさみたくなるお気持ちわかります。
心配からですよね。
私は妹が都内まで電車で1時間ほどかかるような場所に家を建てると言ったときは心の中では反対でした。
旦那さんとの相談のうえ二人で決めたことですし、お金を支援もしてない私が介入する資格はないと思い、何も言いませんでした。
不動産は人生最大の買い物ですから周りも関心が高くなりますね。
不動産（特にマンション）に興味津々なので今後も記事を上げたいと思っています。もちろん株も。
こちらこそ、今後もよろしくお願いいたします。