昨日、購入売却メインの某マンション仲介会社に相談に行ってきました。
担当者ってガチャだとは思うのですが、昨日お会いした方は非常に物腰柔らかで説明も丁寧、レスポンスも早く好印象でした。
建築費が上がっている、よってマンション価格も上がっているなど、どっかの本で読んだなあというお話を一通り聞きました。これと言って真新しい情報はなし。
利回りの話をしたんですけど、やっぱ私が色んな物件で計算している通り最近は3％～4％が相場みたいです。数年前は5％はあったとのこと。株で言うとPER20倍弱が25倍強になっているというわけで、かなり割高感ありますよね。うーん。
話のメインは市況や物件よりもなぜか住宅ローンでした。たぶん提携している金融機関があって手数料もらってるんでしょう。
私も住宅ローンをどうするかは関心が高いので、真剣に話を聞いていました。
で、驚いたのは、こっちが何も言ってないのに変動金利前提で返済シミュレーションの説明をされたことです。
いやいや、私は基本的に固定金利を考えているんですけど、と言うとなぜかすごく驚かれました。
最近は変動金利を選ぶ方がほとんどとおっしゃるのです。銀行の基準金利はここ20年、一切変わってないわけだから、金利の低い変動の方がお得ではと。
そりゃ変動の方が金利が低いのは当然。でも、万が一金利が上がった時に負担が大きくなるリスクを背負うことになります。
「金利はたぶん上がらないです」なんて言われても信じられません。テキトーなこと言うなあって思いました。今後10年の日本の長期金利が正確に読めるなら、日銀総裁にでもなれるんじゃないでしょうかｗ
マクロ経済の予想なんて一流のポートフォリオマネージャーでも難しいことです。確かにこの10年は日本の長期債（10年）の利回りは1％以下の低位で安定しています。インフレ率に急に上がる兆しもない。
でも、だからって今後10年も低金利のままという保証はなんらありません。低金利を活用してもっと財政緩和的な政策を推進する必要があるという認識が、日本の為政者の間にも広まりつつある気もします。
みずほ銀行の住宅ローン金利をググって調べると
変動：0.375％～
全期間固定：0.94％～
と出ます。
その差は0.5％ちょい。数千万円の借金ですから、0.5％違うだけでも利息はかなり変わります。4000万円に0.5％かけると20万円です。年に20万円浮くのは助かる。
でも、個人的には0.5％くらいなら35年間の金利上昇リスクをヘッジするための保険料として払う価値はあるんじゃないかなあと感じます。この辺のコスト感覚は人それぞれとは思いますが。
永住ではなく途中で売却する意思が固いなら、10年や20年の期間固定という選択肢もありですね。全期間固定よりも金利は低くなります。
私見ですが、変動金利は反対ですね。低金利の恩恵を安心して享受したいなら、多少金利が高くなっても固定を選んだ方がいいと思います。急に来るかもしれない金利上昇に怯えて暮らすくらいなら、プレミアムを払って固定にしたいです。
万が一金利が急騰した際に、手元資金で債務を一括返済できるくらいの財力があるなら変動でもいいんですけどね。今の私には無理です。
不動産編も楽しく読まさせて頂いております。
私も、変動にして金利上昇、株下がったら泣きっ面に蜂となりそうなので、中途半端ですが、当初固定10年にしました。金利は0.565%でした。
10年後は金利優遇が縮小され、金利が1%上がります。10年後の一括返済を前提に組みました。
ローンの手数料も2.2%も取られましたし、最優遇金利を受けるためには頭金追加を求めてくるなど、なかなか銀行さんも上手です。
団信があるので、掛け捨ての生命保険金を削れたのは良かったと思います。
ご覧頂きありがとうございます。
金利0.5％いいですね。
私は10年固定（0.5％）か20年固定（0.63％）のどっちかかなあと考えています。
10年や20年で売却返済する前提なら、期間限定の固定でも十分ですよね。
ローン手数料は高いですね。こんなに高いとは思わなかったです。
銀行は利息だけでなくこういう所でも儲けているのかと勉強になりました。
ご返信ありがとうございます。
0.13の差なら固定20年も魅力的ですね。
米国株投資がポリシーでしたが、手数料と金利を高配当で取り戻そうと、国内銀行株をいくつか買ってしまいました。株価は上がる気はしませんが、配当でピンハネしたい気持ちが勝ってしまいました笑
＞手数料と金利を高配当で取り戻そうと、国内銀行株をいくつか買ってしまいました。
面白い発想ですね（笑
確かに自分が高いお金を払っている企業の株は買いたくなります。
こんばんは。
ふと思ったのですが、景気に左右される仕事をしている場合、
金利は上がりますが、給料も上がれば多少は打ち消しになるのかも？
仕事によっては変動金利でもリスクが高くないのかもしれません。
固定金利のいいところは損得の問題もありますが、先の見通しのつけやすさにありそうですね。
こんばんは。
株のポートフォリオを考える時も、勤め先の業種との分散を考えるべきと言われますよね。
人的資本と金融資本（不動産含む）を合わせて全体で考える視点は重要だと思います。
投資スタイルに一般論はないということですね。
ちなみに私の勤務先は景気安定系（ディフェンシブ銘柄）です。
私は6年前に住宅ローンを借りて中古マンションを購入しました。当時で変動で0.76％ぐらいの利息ですが金利急騰すれば期限前返済すればいいやってことで変動金利にしました。その後ここまで金利が下がるとは想定外でした。ただ、外資系金融機関に勤めだった身としては、固定金利のローンであれば、期限前返済には制限（ロックアップ＝期限前返済不可能期間や、イールドメンテナンス＝期限前返済手数料）を取るのは当然という認識だったのですが、住宅ローンにそれがないのはかなりの特典だなと感じました。ちなみに変動金利と固定金利とミックスで借りれるところもあったと記憶しています。またアップフロントで貸付手数料については消費税もかかるし、期限前弁済の時は実質利息負担が上がるので借入れ金融機関の選定にあたってはオールインの利払い負担を計算するべきかと思います。
なるほど、その期限前返済の優位性は認識してなかったです。
自由に繰上返済できるのは特権なのですね。
変動と固定のミックスも提案受けましたが、固定一本のつもりだったのでお断りしました。
住宅ローンって本当はあらゆる商品を比較検討するのが正しい姿勢なのですが、仲介会社提携と会社提携の合計4行くらいしか比較できてないです。
金利と後は最初の融資手数料くらいはしっかり比較しようと思います。
お金を借りるだけでここまで手数料を取られるとは思ってませんでした。
ご無沙汰をしております。
個人でレバレッジきかせられる、しかも低利でという意味で住宅ローンはいいですよね。私もオーバーローンで借りました。
変動と固定の話ですが、自分が変動で借りたからというわけではないのですが、ベースの金利を考える意味があるかなと思います。
つまり変動は短期プライムレート、固定は長期金利がベースですね。（銀行によるかもしれませんが）
短プラは金融危機以降ずっと不変で、日銀が利上げしないから当然なのですが、固定金利は長期金利と連動して下がり続けてきたのがここ12年ほどの歴史ですね。
マイナス金利導入した時はなぜか短プラは下がらず、長期金利が下げたので固定金利の低下幅の方が大きく感じますが。
なので、今は固定金利で借りるのはすごく条件がいいので賛成ですが、今後も日銀の政策金利が上がるわけないだろうという読みなら変動もありかなと思う次第です。
というわけで、今なら個人でも住宅ローンという理由ならこんなに低利でしかも30年固定とかひっぱれるのでとりあえず多めに借りて、住宅取得控除が使える10年間は繰上返済を一切せず（なんなら元金据置にしたいくらい）米国株投資を継続し、10年後に返すかどうか考えるのがよいのかなと考えています。年末調整したら実質マイナス金利ですからね。ほんと金利は低いです。
あと団体信用生命保険に疾病特約付加するのもありかなと思います（付加金利によりますが）。今は健康でも何が起こるかわからないのが人生、これ入っておけば他の余計な保険も削れます。
ご無沙汰しております。
ご意見参考になります。
＞今後も日銀の政策金利が上がるわけないだろうという読みなら変動もありかな
そこですよね。
日本はアメリカほど積極財政ではないし、国民性からしてもみな散財しないので、金利を上げる局面はもしかしたら20年くらい後かもしれません。
そうであれば、金利上昇リスクを背負うというのも一つの選択肢ですね。
私はその辺がいまいち確信持てないので、ヘッジしておきたい気持ちが強いです。
株式のポートフォリオと一緒で、リスク許容度は人それぞれというところですね。
住宅ローン返済に対する考え方、完全同意です。
今の低金利であれば、リフォームするからなど色んな理由をつけてとりあえず多めに引っ張って、そして支払いは後倒しが正解だと思います。
売却時以外は繰上返済は一切なしが正解ですね。
当初の元本支払いがなるべく少ない方法で返済プランを組みたいと思っています。
＞なんなら元金据置にしたいくらい
ですです。ほんと同感です。
＞団体信用生命保険に疾病特約付加するのもありかな
最近は銀行同士の競争も激しくて、付加金利なしで特約が付いていることが多いみたいです。