昨日、購入売却メインの某マンション仲介会社に相談に行ってきました。

担当者ってガチャだとは思うのですが、昨日お会いした方は非常に物腰柔らかで説明も丁寧、レスポンスも早く好印象でした。

建築費が上がっている、よってマンション価格も上がっているなど、どっかの本で読んだなあというお話を一通り聞きました。これと言って真新しい情報はなし。

利回りの話をしたんですけど、やっぱ私が色んな物件で計算している通り最近は3%~4%が相場みたいです。数年前は5%はあったとのこと。株で言うとPER20倍弱が25倍強になっているというわけで、かなり割高感ありますよね。うーん。

話のメインは市況や物件よりもなぜか住宅ローンでした。たぶん提携している金融機関があって手数料もらってるんでしょう。

私も住宅ローンをどうするかは関心が高いので、真剣に話を聞いていました。

で、驚いたのは、こっちが何も言ってないのに変動金利前提で返済シミュレーションの説明をされたことです。

いやいや、私は基本的に固定金利を考えているんですけど、と言うとなぜかすごく驚かれました。

最近は変動金利を選ぶ方がほとんどとおっしゃるのです。銀行の基準金利はここ20年、一切変わってないわけだから、金利の低い変動の方がお得ではと。

そりゃ変動の方が金利が低いのは当然。でも、万が一金利が上がった時に負担が大きくなるリスクを背負うことになります。

「金利はたぶん上がらないです」なんて言われても信じられません。テキトーなこと言うなあって思いました。今後10年の日本の長期金利が正確に読めるなら、日銀総裁にでもなれるんじゃないでしょうかw

マクロ経済の予想なんて一流のポートフォリオマネージャーでも難しいことです。確かにこの10年は日本の長期債(10年)の利回りは1%以下の低位で安定しています。インフレ率に急に上がる兆しもない。

でも、だからって今後10年も低金利のままという保証はなんらありません。低金利を活用してもっと財政緩和的な政策を推進する必要があるという認識が、日本の為政者の間にも広まりつつある気もします。

みずほ銀行の住宅ローン金利をググって調べると
変動:0.375%~
全期間固定:0.94%~
と出ます。

その差は0.5%ちょい。数千万円の借金ですから、0.5%違うだけでも利息はかなり変わります。4000万円に0.5%かけると20万円です。年に20万円浮くのは助かる。

でも、個人的には0.5%くらいなら35年間の金利上昇リスクをヘッジするための保険料として払う価値はあるんじゃないかなあと感じます。この辺のコスト感覚は人それぞれとは思いますが。

永住ではなく途中で売却する意思が固いなら、10年や20年の期間固定という選択肢もありですね。全期間固定よりも金利は低くなります。

私見ですが、変動金利は反対ですね。低金利の恩恵を安心して享受したいなら、多少金利が高くなっても固定を選んだ方がいいと思います。急に来るかもしれない金利上昇に怯えて暮らすくらいなら、プレミアムを払って固定にしたいです。

万が一金利が急騰した際に、手元資金で債務を一括返済できるくらいの財力があるなら変動でもいいんですけどね。今の私には無理です。