家は購入と賃貸どっちが得なのか?

しばしば話題になるこのテーマ。結局のところ、両者は損益トントンになるくらいに賃料は設定されているはず、なんて主張も目にします。

細かい計算はさておき、ファイナンス理論の見地から考えれば答えは明らかです。

購入の方が得です。

なぜなら、不動産を所有するというリスクを背負うからです。

リスクを取ったうえで得なだけだから、本当の意味で購入が得かどうかはわかりません。リスクを無視してリターンだけ見れば、そりゃ購入の方が得に決まっているよねという話です。

ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンというのがファイナンス、というか資本主義社会の基本原則です。

自宅を買えば物件の値下がりリスクを抱えることになります。景気変動だけでなく、災害等で物理的に劣化してしまうかもしれません。また、施工ミスが見つかり、保証してもらえなければ最悪2重ローンなんてこともなくはないです(姉歯の構造計算書偽造事件などかつてありました)。

賃貸は気楽です。物件価格の変動なんて気にする必要はありません。きちんと家賃さえ払っておけば万事OK。隣に変な人が入居しても、引っ越して逃げるのは容易です。地震で建物にひびが入っても、倒壊さえしなければ賃借人は気楽なもんです。不安なら引っ越せばいい。オーナーは青ざめますが。

相対的に持家はハイリターン・ハイリターン、賃貸はローリスク・ローリターンいやノーリスク・ノーリターンと言った方が正確か。

購入と賃貸で損益トントンになることは普通に考えてありません。不動産所有のリスクを取ったうえで、結果として賃貸と損益トントンなら、それは相当に質の悪い投資案件だったということになるでしょう。

リスク調整後で見ると購入と賃貸は損益トントンである、という表現ならまだ納得感あります。リスクは客観的に定量化できないので、住宅購入のリスク調整後リターンがどれくらいなのか明確に示すことは困難ではありますが。

でも、このリスクをどう見るかがすべてとも言えます。リスク認識は人それぞれ違うもので、一般論として語れないから難しいんですね。書籍等では一般的なことは書かれていますが、それを現在の自分の立場、今の時代に落とし込んで考える必要があります。

敢えて一般論を言ってみると、東京都内住まいで、金融資産が1000万円以上あり、安定収入があるなら、不動産所有というリスクは許容できるケースが多いのではと思います。東京と地理を限定したのは、長期的に人口、世帯数が増える地域が多いからです。

完全に個人的意見ですけどね。繰り返しですが、リスクをどう見るかは人それぞれです。株式投資と一緒です。リスク許容度は人それぞれ違います。