EPSも上がっているので、株の割高感はそんなに感じない
株式相場、特に米株の勢いはとどまるところを知らない状況ですね。コロナ暴落前と比較しても、S&P500指数は1.3倍以上になっています。FRBのテーパリング示唆、デルタ株流行もなんのその。
それでも、米株はさほど割高ではない気がします。なぜなら、株価だけでなくEPSもしっかり上がっているからです。財政刺激策の支えもあって、今後も二桁は厳しくとも、一桁台の成長期待は現実的だと思います。
現在のS&P500の予想PERは21倍～22倍。益回りで言えば5％を切るくらい。魅力的な利回りではないけども、低い債券利回り、今後の成長（とくにテクノロジー、バイオなど）を考えれば妥当ではないでしょうか。
株は急激に上がっても、中期的にはEPSが追いついてくると期待できます。あまりに期待先行になり過ぎて調整が不可避になることもあるけど、EPSが増えるという前提を当然に持てるのは株式という資産クラスの強みだと思います。
賃料が上がりづらいので、マンション市場はバブルになりやすいと思う
さて、話を不動産（マンション）に移させてください。以下は、ここ10年の23区内の中古マンション価格推移です。
2012年を底に価格は1.5倍になっています。
いま私が少し気になっている池袋周辺にある築10年2LDKのマンションは6200万円。分譲当時の価格を調べてみると4600万円。なるほど、確かに値上がり幅はそんなものかという感じ。
マンション価格は日米の株価の上昇率に比べればマイルドです。
しかし、ファンダメンタルズを考えれば株よりもマンションの方が割高感は強くなっていると感じます。
なぜなら、賃料はさほど上がっていないからです。Home’sのデータによると、東京23区内の平均家賃相場の上昇幅はこの10年で+12%ほどです。
賃料は12%しか上がっていないのに、物件価格は50％も上がっている。当然利回りは下がります。
家賃は硬直性があると言われますね。そこが株のEPSとは違うところ。
金融資産の理論価格は、それが将来生み出すキャッシュフローに依存します。将来キャッシュフローとは株式ならEPSだし、不動産なら家賃です。
賃料はこの10年でそんなに上がっているわけではないし、これからも急激には上がらないと思われます。賃料が上がらないにもかかわらず、マンション市場は投機マネーの流入対象になりやすく、結果としてバブルが醸成されやすいと感じます。
最近の都心の中古マンションの平均利回りは4%ほどです。10年前はゆうに5％は超えていたはずです。
今の4％がバブルかと聞かれれば、そこまでではないと思います。都市銀行、ネット銀行であれば変動なら金利は0.4％ほど。単純に差し引きで3.6％残ります。まあまあではないでしょうか。逆に言うと金利が2％、3％になればアウトです。
都心に近づくほど利回りが4％を切る物件が多くなります。そこまで利回りが低いなら、賃貸でやり過ごすのも合理的な選択肢です。
低金利なうちに融資を引いておきたいところですが、金利が上がれば価格も下がるので（理論的には）、トントンとも言えます。
株はEPSが長期的には成長すると期待できる。だから、S&P500指数など優良株なら多少の割高を掴んでしまっても時間をかければ挽回できる。
一方で、不動産は賃料が長期的に大きく上昇するとは期待できません（少なくとも日本では）。そこが株式に大きく見劣りする点です。高値を掴んでしまったら、値下がりを帰属家賃でカバーできないリスクを感じます。
金額も株とは桁違いだし、不動産は判断が難しいなあと感じております・・
自分は、特定地域の急激なマンション価格上昇はバブルと思ってます
銀行員で実際に自分が融資した「本物の不動産のプロ」のA氏の不動産の区分けを下記で紹介すると
①商品物件 値切って仕入れ、短期（最長1年）で売り切る不動産で「商品」と言ってます
賃貸とか自己使用とかする気ゼロで、ただ利ザヤ稼ぎだけの不動産で、利益だけが目的
②賃貸物件 やはり値切って仕入れ、仕入れ後リフォームとかして、長期（1年以上）所有して賃料を得る物件
です。①と違い、立地や地盤、水害とか、物件の瑕疵とかを細かく調べ、修繕費用や借りる客の
目途をつけ、買います
③自分の家 もう、どうでも良いという感じです。Ａ氏で言えば２０棟以上の賃貸アパートとかあるのに、
自分の家は「母が住む実家」とかでした。その後、賃貸用に買った賃貸物件の、借り手がいない
３階部分を改装して住んだり・・・ほんと自分の家への執着ゼロです。
不動産は賃料と価格とか計算すると株と似てると感じるとも思いますが、実際は全く違いますよ
アットホームとかでは売り出し価格一覧が出ていますが、あれは「売主の希望価格表」であり、実際の成約価格は違います。Ａ氏なんて死んでも売値では買わず、指値買い（売値より安い価格で買う）しかしないですよ
Ａ氏の指値買いは、細かいノウハウと仲介業者（売主でなく）との信頼関係によってます。素人は無理です。
5，6年前の中古アパートの価格急騰と、かぼちゃ馬車事件での下落があり、2年前には、オフィスビルの急騰と
コロナでの下落。そして今は東京都の千代田、港区、渋谷区とかだけのマンション急騰・・・不動産の小規模な
バブルとその崩壊サイクルと自分は見てます。高騰の理由は資産家による節税のための購入や、Ａ氏のようなプロの短期売買と、背後の銀行が犯人で、多分何年か後には価格は落ち着くでしょう。
不動産は株以上に不合理な理由（地名が千代田区というだけで、値段が高い）での価格形成されたりしてますが
何年かでまた戻ります。自分は仕事で関わってますが、不動産で利益を得るのは無理（10億単位の資金がいる）
だし、そもそも米国株インデックスの方がずっと楽に利回り８％位とれるんだから、そちらが良いと思いますよ
専門的なご意見で大変参考になります。
不動産より米国株の方が遥かに優良な投資対象というのは重々承知しているんです。
ただ、自宅用不動産は低利かつ税制優遇のついたdebt financeが大きな魅力と思っており。
プロがやるような大きな売却益は「もし出たらいいな～」くらいで、基本はレバレッジの効いた帰属家賃利回りでリターンを積み上げることができれば合格と思っています。
帰属家賃利回りが4％とすると10年で+40％。
万が一、物件価格が10％下がっても+30％の利益、手数料と利息を差し引くと実質+20％でしょうか。
10年で+20%なんてしょぼい結果なんですけど、レバレッジが効いているので家計に与えるインパクトはそれなりです。
ただ、これがリスクに見合った投資なのかどうかは自分でも判断がついてないです。
もし低利で借金できて資金使途が自由なら、すべて米株に突っ込んで、自宅は賃貸にしたいのが本音です。
投資対象としては米株よりも優れてないけど、とにかくBS右側が魅力と思っており。
ただそこにつられて、あまりに高値で物件を買ってしまうと本末転倒ではあります。
物件を売りたい不動産関係者は決して「これからマンション価格は下がる」とは言いません。
実際、どうなるかはわかりません。
チャールズ・エリス「敗者のゲーム」より
「自分の住宅を投資資産と考えてはいけない。住宅は家族と生活する場所であり、それ以上のものではない」
米国株投資家として尊敬するhiroさんに、私ごときが申し訳ありませんが、不動産取引漬けの日常（不動産売買
契約書と重要事項説明書とかに囲まれて仕事し、宅建士も持つ）を送る身から、また話させて下さい。
私自身の家は持ち家ですが、前に話したように埼玉の真ん中あたりの駅前にある、URが昭和に分譲した団地です
昭和感が満載で、５階建ての4階が自宅ですが、今時エレベーターも無いです。
でもやや田舎の小さい町なんで、我が家の周囲の徒歩5分に、駅・市役所・大型公園・4階建てスーパー・病院
コンビニ・・・とかが集中しているし、JR線経由で東京駅にも新宿駅にも自宅から50分位で着くから住むには
快適です。地名はカッコ悪いし、住まいも古臭いですがね
400名の住民から選ばれた長老理事（元ゼネコンなんて方も）が毎月の理事会で詳細な修繕計画を作っており
管理会社を細かく管理してくれてるし、耐震や水害、火災などの対策も完璧（自分も防災会の役員）です。
「住まいは住まい」です。マンションをお買いになる時は、最新のエントランスや内装、リビングからの景色
とかよりも、周囲の住環境や、マンションの修繕計画と積立金、住民の状況（共同生活者ですよ）と、当然に
価格が安いことなどを重視して、住まいをお選びになることを願ってます。
長文、失礼しました。今後も米国株情報をお願いします。 ガンバレ
たびたびご丁寧にありがとうございます。
住まいは住まい。
おっしゃる通りですね。
資産価値云々よりも、まずは住まいとしての価値を追求するのが正しい姿なのだと思います。
生活の基盤たる住宅を資本主義ゲームの駒の一つとして扱っている私の価値観は異端なのだと自覚しています。
いずれにしても、どう決断しても自己責任として、家族（妻だけですが）ときちんと話して納得できる選択肢を取ろうと思います。
もちろん賃貸を続ける選択肢もありです。