マンション購入プロジェクトがひと段落しました。

が、不動産についてまだまだ語りたいことがたくさんあるので、もうしばらくマンションブログとして運営したく、お付き合い頂けますと幸いですー。

さて、今日の話題は昨今の新築マンション価格の高騰についてです。あ、基本的にエリアは都内(23区内)前提で話してます。都内以外のマーケットの状況はほとんどリサーチしてないのでわかりません。ご了承ください。

今回悩んだ末に新築マンションを購入することにしました。当初は中古を中心に物色していましたが、奥さんの新築志向が強くて中古は断念しました。

そんな私が言うのも何ですが、今新築マンションに手を出すのは基本的にオススメしないです。多くの物件でバブルの兆しを感じました。

妻が「これがいい、あれがいい」と自分の直感で気に入った物件をLINEで私にバンバン送ってくるのですが、その大半は却下しました。資産性不合格と判断したからです。奥さんが欲しがる家を買ってあげたい気持ちはあるとは言え、買ってすぐに含み損確定のような物件を買うわけにはいきません。

まだ資産形成期の30代。住み心地、満足度も大事ですが、どちらかというと資産性重視です。

妻も私が9千万、1億円するようなマンションには手が出ないことは重々承知しているので、6千万円から高くても8千万円くらいのマンションをLINEで送ってきます。70㎡でこの価格は23区内では安い方なんです。ほんっと価格高騰してますよね~。

価格が上昇しているから即割高とは判断しません。金利と比較した想定利回り、周辺中古物件の坪単価との比較などを通して適正価格の範囲なのか割高なのか見極めます。

結論から言うと、新築マンションの半分以上が割高だと思いました。特に都内の中でも都心部からやや外れたエリア、具体的には坪単価250~300万円前後で買えるエリアでその傾向が顕著だと感じました。

なぜ、そう感じるかと言うと周辺中古マンションの坪単価に比べて新築マンションのそれが明らかに高すぎるからです。所謂新築プレミアムが乗っかり過ぎです。

たとえば、築10年以内の中古マンションが坪240万円前後で流通しているにもかかわらず、そのお隣に建築中の同クラスの新築マンションの坪単価が310万円とか。

マンションの価値は立地次第です。たとえ設備仕様が優れていたとしても、同じ立地で築浅中古よりも価格が30%も高いのは不合理です。しかも、実際には設備仕様は優れているどころか、新築の方が劣っているケースもあります。

一度売ってしまえば、その新築マンションも中古として取り扱われるわけです。

仮に立地、設備仕様が同レベルとして、
築8年:坪240万円
築2年:坪310万円

だったらどっちを買いますか?

そりゃ、少しでも築浅の方が綺麗だし良いかもしれません。でもだからって30%もの追加プレミアムを払いますか?

私なら払いません。総額で考えるとよりインパクトは大きいです。70㎡だとすると前者が約5100万円で後者が約6700万円です。6年築浅を買うために1600万円も払いたいと思う人はほとんどいないと思われます。

つまり、その坪310万の新築は中古になった瞬間にほぼほぼ値下がり確定ということです。

30%プレミアムはやや極端な例ですが、20%前後の事例はごまんとあります。そんなマンション買っちゃったら、下手したら購入後即1000万円の含み損を抱えることもあり得ます。

もちろん、それでも新築が欲しいから買うというのは個人の価値観なので私が否定できるものではありません。が、私なら絶対買わないです。

1000万円の損失というのは人生詰むレベルではないかもしれませんが、それなりに痛い金額です。1000万で家族の幸せが買えるなら安いと感じる人はいいかもしれませんが、私には無理ですね。

坪単価が高い都心エリアはむしろ安全な傾向にあります。たとえば、坪500万円強の新築タワーマンションを憧れ半分で調査しましたが、特に割高ではないと判断しました。なぜなら、周辺中古価格もそれくらいの単価で流通していたからです。ま、買えないですけどねw。

都心部の高価格な億ションほど割高ではない、適正価格に収まっているケースが多いと感じました。危険を感じたのは、中堅サラリーマンでも背伸びして頑張って購入できる坪300万円前後のエリアです。

まあ、都心部でも怪しいところありますけどね。以前売り出し6980万円の中古マンションに6700万円で指値を入れて結局買えなかったのですが、ここのエリアも新築はややバブルと感じました。

私が指値を入れたのは築10年以内の中古。6700万円なら坪380万円程度でしたが、そのエリアの最近の新築は坪500万に届く勢いです。周辺中古に対するプレミアムがだいぶ乗ってます。手を出すのは結構リスキーだと思います。

新築だから中古より高くて当然という発想は持たない方がいいです。新築であるのは一瞬であって、入居したらすぐに中古マンション市場に放り出されるのですから。

真剣に中古マンションを探していたからこそわかりますが、築2年も築8年もそんなに印象は変わりません。どちらも築浅中古というカテゴリーで一括りにします。築2年しか経ってないから高くても構わないとは考えません。

パンフレットやネット広告を見て、この価格なら自分でも買えるな~と思い、モデルルームに行ってそのまま深く考えずに契約というのは本当に止めた方がいいと思います。

マンション価格高騰がよくニュースになっていますが、実際にちょっとバブル感ありますね。ニュースの受け売りで言っているのではなく、自分で時間を掛けてたくさんリサーチした結果として言ってます。

自分がコントロールできることと、コントロールできないことを分けて考えるようにしています。

今後のマンション市況がどうなるのか。それはわかりません。今が天井でここから下がるかもしれないし、今の高値圏が今後10年続くかもしれない。そういうマクロ経済は予見不能でコントロールできません。そこはえいや!で行動するしかない。

一方で、個別物件が相対的に割高かどうかは調べればわかることです。自分でコントロールできます。そこはしっかり抑えるようにしました。

そういう調査が億劫なら、今は新築マンションには手を出さない方が無難だと思います。