もっとも含み益が大きい銘柄はアップル。買値の5倍に成長

8月末の株式ポートフォリオです。今回は時価に加えて各銘柄の含み損益も載せます。

ジャクソンホール以降、米株価は急落していますが、円安ベホマラー効果により円評価額は先月末より50万円ほど増えて43.5百万円となりました。ドル円は140円に迫る勢いで驚きます。

43.5百万円のうち含み益は17.4百万円です。含み益は配当を無視した投資成果ではありますが、仮に配当を加味したとしても、私のポートフォリオで最も貢献している銘柄がアップル（AAPL）であることは疑いようがありません。

2018年後半に約100万円を投資して、2022年9月現在その時価は500万円になりました。5倍です。2030年までにテンバガーになることを期待してます。

コロナ禍真っ只中で購入したVIGもそこそこの含み益を生んでいます。

これらの含み益も円安で押し上げられた結果ではありますけどね。

アップル株以上の含み益を生んでいるのが去年買ったマンションです

400万円という多額の含み益をもたらしてくれたアップル株ですが、それ以上の利益を生んでいるのがマンションです。

昨年、23区内に3LDK（実質2LDK+Sだけど）のマンションを約6800万円で購入しました。もちろんフルローンです。

私が買ったマンションの現在の時価は約8000万円です。

何を根拠に言っているかといえば、すでに成約している数件の実績（購入後即転売している人がいた模様）と、某仲介会社に評価依頼をした結果です。

「すぐに売却する意思はないけれど、今後の売却のために」という目的をきちんと伝えたうえで、某大手仲介会社に簡便的な自宅査定を依頼しました。

その査定結果は8500万円だったけど、それはちょっと盛っているかなと感じました。仮に今8500万円で自宅を売りに出したら、3ヶ月程度の期間では売れない気がします。結構なチャレンジ価格です。

成約実績や周辺中古の動きを見るに、高階層9000万円前後、低階層8000万円前後が適正価格だと見ています。私は低階層民です。

8000万円前後で売りに出せば、おそらく2、3ヶ月もあれば買い手が見つかると思います。

500万円下げて7500万円で売りに出せば、数週間で買い手が決まるでしょうか。7000万円なら取り合いになって即成約になりそうです。

保守的に7500万円で評価したとしても、買値からの値上がり幅は700万円超になります。アップル株の含み益の2倍近い金額です。

あくまで見積もり評価であって株式みたいに客観的に評価されたマーケットプライスではありませんがね。7500～8000万円という時価を証明できる資料は持ち合わせていません。

とはいえ、現実的な価格だと思っています。

2021年秋に購入しましたが、そこからさらに都内のマンション相場は上がっているので、購入後すぐにこれくらい値上がりしてるケースは珍しくありません。

あと、私が購入した物件はもともと値付けが市場価格をやや下回っているかなと感じていました。そこそこ大規模な物件なので売り捌くために価格を抑えたのかもしれません。

中古市場に出ると、案の定、周辺の同条件の物件の坪単価に近いくらいまでスッと値上がりした印象です。

6800万円→7500万円というのは率でいうとたかだか10％程度の値上がりに過ぎません。ところが、大きくレバレッジがかかっているので、含み益の絶対額はこんなに大きくなります。

相場が逆転すると値下がり幅も急激になるわけで安心はできません。借金によって嵩上げされた未実現利益です。

レバレッジ・チートを利用してはいるものの、兎にも角にも、現時点の私のポートフォリオでもっとも利益貢献しているのはマンションという状態です。まだ引き渡しから半年も経っていないというのに。

マンションの経済価値にもっと早く気付きたかったが・・

コツコツ株式を積み立てることは大事だし、今後も継続していきたいと思う一方で、もっと早くローンを引いて都心のマンションを買っておけばよかったなあという後悔もあります。

株式投資の世界に魅了され過ぎて視野が狭くなり、（特に都心部の）マンションの経済価値に気付けなかったです。

でも気づいてからは、即勉強＆行動して、実際に購入できたのは良かったです。

ちなみにマンションの経済価値というのは、この記事で書いた含み益というより、残債を減らしていくことで得られる「帰属家賃的なもの」が大きいです。別に物件が値上がる必要はないです。値上がるに越したことはないけれど。

私は購入して日が浅いので、「帰属家賃的なもの」には言及せず、含み益にフォーカスして書きました。幸い値上がっていたようなので。

それにしても、独身の状態で家を買うという発想を持つのはやはり難しいなあと感じます。若い頃不動産関連の本も結構読んでましたけど、借金して自分が家を買うなんて露ほども考えなかったです。

もし結婚してなかったら、今でもマンションの経済価値には気づかず賃貸派のままだったと思います。