マンションは財産形成に役立つ

ほぼほぼマンション購入の決心が付きました。たぶん、年内には記事で報告できると思います。

結婚したし住環境を改善したいのもありますが、個人的に賃貸アパートからマンション購入に踏み切る一番の理由は、持家が財産形成に役立つとわかったからです。

「持家は負債」、「終身雇用は崩壊しているのに35年ローンを組むなんて狂気の沙汰」、「人口減少の日本で家を買っても損するだけ」
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こういう意見を今まで積極的に取り入れてきました（認知バイアスです）。身軽で安い賃貸で生活して、余った金をすべて株式に突っ込むのが最も経済合理的だと信じて疑っていなかったです。

しかし、考えが変わりました。過去記事でアンチ持家的なこと散々書いてきましたが、偏見と先入観、知識不足によるものでした。

きちんと物件の資産性を見極めることができれば、持家特にマンションはかなり財産形成に役立つと確信しました。今は市況がやや過熱気味なので、より物件のスクリーニングが重要ですが。

物件価格の値上がりで儲けるという発想ではなく、地道に帰属家賃を稼いでいくスタンスが王道だと思います。株式で言うと優良株の長期投資みたいなもんです。

細かい計算過程は省きますが、自宅マンション購入（投資）でだいたい年250円くらいの帰属家賃は稼げる想定です。利息や税金を加味しても十分採算は取れそうです。

投資性という観点ではマンションは米株ほど優れてはいないですが、低利で資金をファイナンスできる点がやはり大きなメリットです。

米株ポートフォリオで年300万円、マンションで年200万円の期待利益だとすると二つ合計で年収500万円にもなります。

マンションの利益は横ばいしか期待できませんが、米株ポートフォリオのそれは年々成長していきます（そういう点でもやはり株式の方がマンションよりも投資対象として優秀）。

これらの資本収入はまだ本業の給与収入を超えるレベルではありませんが、だんだんと近づいてきました。20年も経てばきっと資本収入の方が高くなっているでしょう。

桃鉄は資本主義ゲームの縮図

ところで、桃鉄では最初は青マスに止まるか、あるいは目的地に一番乗りしてお金を稼ぐ必要があります。最初は青マスがありがたい存在です。

しかし、中盤に差し掛かってくると青マスで稼ぐお金よりも、保有物件が生み出す収益の方が遥かに多くなっていきます。青マスに止まり続けていても桃鉄では勝利できません。たくさん「資産」を買い集めたプレーヤーが勝ちます。あと、いかに貧乏神を寄せ付けないか。

桃鉄は本当に示唆に富んだゲームで馬鹿にできません。

現実の資本主義ゲームも同じです。青マスつまり労働収入を上げることばかりに注力しても、大した財産は築けません。年収600万も700万も資本家から見たら五十歩百歩です。

最初は青マス頼りになるのは仕方ないけど、やはり投資をしないと豊かにはなれない。株でもネットビジネスでも不動産でも何でもいいから、自分に合ったものを試行錯誤で見つけることが重要かなと思います。

私は株式一本で行くつもりでしたが、マンションという新たな武器を見つけました。株式ほどではないけれど、マンションも「資産」になるんだとわかりました。ただし、株式投資での銘柄選別以上に物件選別が必要です。しっかり勉強してから行動した方がいいです。最初の購入で失敗すると挽回が難しいです。

もう青マスを狙うフェーズは終わったかなという感じがします。ここまで資本収入が成長すると、労働収入100万程度の変化なんてどうでもよくなってきます。

年収を100万上げるために転職しようとは思わないし、逆に100万下がってもよりやりたい仕事内容なら転職もありかもと思えます。

住宅ローンを組んだら「もっと働かないと！」と奮起するのが一般的かもしれませんが、私は逆でむしろ「もう労働とかどうでもいいや」という思いがより一層強くなりそうです。もちろんローン返済しないといけないので、給与収入は必須ではあるのですが。

マンションの勉強めちゃくちゃ楽しいです。書籍、インターネットサイト乱読の日々でした。建物や設備についての建築方面の知識は浅いですが、物件の収益性を見極めるという点においてはもう素人の域は抜け出した自信があります。