株より不動産に熱中なう

最近株じゃなくて不動産の話題が多くてすみません。

このブログ、読者さんのニーズ無視で私がいま興味あること、考えていること、悩んでいることなどを、ありのままに吐き出しているだけなもので。「ブログ」という名の通りただの趣味日記です。趣味ということ前提で、少しでもお役に立てるコンテンツになればなあという思いはあります、もちろん。

今の私の関心事は株よりも家です。

でも、今日はせめて株式投資の話に関連付けて不動産トークをするつもりです。

まだ全然意思は固まっていませんが、以前ほど賃貸オンリーという思想ではなくなり、購入もありかなと思ってきました。ずっと賃貸でもいいけど、低金利なうちにローンを組んで資産価値の高いマンションを買うのも選択肢です。

マンション価格もPERで妥当性を検証できる

優良株でもバリュエーションは常に大事ですよね。いくらマイクロソフト株の価値が高いからってPER100倍で買ってしまったら株主は報われません。

マンションも同じです。いくら都心の一等地にある大手デベロッパーの物件だからって、価格があまりに高すぎれば投資価値は低くなります。利用価値はあるとしても。

では、マンション価格の妥当性はどのように考えればいいでしょうか？

株と一緒です。PERで考えればいいです。つまり、その物件が1年間に生み出す想定家賃収入と物件価格を比較すればよいです。

最近、私が検討した実際の例を紹介します。

・新宿駅から京王線で15分ほどの駅が最寄り
・駅から徒歩7分
・大手デベロッパーNの物件
・約75㎡
・3LDK
・築5～10年

この物件なんですが、中古で販売されている部屋と賃貸に出されている部屋がありました。ともにほぼ同じ広さ。

購入価格と家賃を比較検討できる絶好の事例になります。

中古購入価格：6900万円
家賃：20万円/月

さて、この販売価格と家賃を見てあなたならどう判断しますか？

私なら、この物件は販売価格が高すぎると判断します。

家賃が月20万円ということは、年間家賃は240万円です。240万を6900万円で割ると3.5%（表面利回り）となります。逆に6900万を240万で割ると29倍となります。

つまり株式っぽく言うと、この物件はPER29倍（益回り3.5％）ということです。

これは割高です。成長株みたいにこれからEPSが増えると期待できるなら、PER29倍でも「買い」と判断できるケースは多々あります。

しかし、不動産の家賃収入はそんなに上がるものではありません。むしろ、築年数が経過するにつれて交渉力が下がり、家賃が下がるリスクすらあります。

収益が横ばい程度しか見込めない成熟株に対して払えるPERはどれくらいですか？

せいぜい20倍。いやそれでも高いかもしれませんね。

まあ、あまり割り引いてもあれなので、PER20倍が妥当としましょう。すると240万円×20＝4800万円という結果になります。

家賃を200倍～250倍すると、その家の想定購入価格になると言われます。4800万円は家賃20万円の240倍だから、このレンジ内ですね。

家賃収入20万円しか生み出せない物件に6900万円も払えない。割高だ。

新宿から京王線で15分と聞くと、東京にお住まいの方なら何となくこの辺かなとわかると思います。都心とは言えない、準都心。こういうところは、物件価格は高いのに家賃が低い傾向にあると言われます。その通りの結果ですね。

京王線はいま開発が盛んなので、その沿線の駅は狙い目だと思います。個人的には調布が一番好きです。

ただ、株式と一緒で不動産も好条件があればそれがすぐに価格に織り込まる傾向にあると感じます。

良い立地にある優良物件であっても、高PERで手を出せば投資家は損失を被るリスクが高い。高PERだからってグズグズしてると、さらに価格が上がって余計に買えなくなる。

うーん、デジャブだ。