先日、初めて中古マンションの購入申込書にサインしました。
が、結果としては買えませんでした。
その物件は売出価格で約7000万円でしたが、同じマンション同じ間取りの区画がつい3ヶ月前に6500万円で売りに出されていたことを知っていました。今はネットで色々調べることができて便利です。
また、利回りを計算しても7000万円はやや割高な印象でした。さらに個人的な都合を言うと、7000万円+諸手数料だとローンが満額おりない可能性がありました。
そこで、300万円値引きを入れて6700万円で申し込みを行いました。内覧会初日です。まだ数組しか見ていない状況。素早く行動することが大切ということで、値引きはしたものの、即決しました。
初日で値引きは通用しないことが多いとは言え、売主さんもある程度の値引が入る前提で価格設定しているはずと読みました。
しかし、現実は厳しかったです。満額7000万円で購入申し込みがあったとのこと。もちろん、そちらの方と契約になり、私の申し込みは破談となりました。
資産価値の高い立地の良い物件だと、ここまでスピーディーに高値で売れるのかあと感心しました。初日ですよ。1日で希望売出価格で売れちゃいますか。
どういう人が買われたかのはわかりません。7000万円くらい痛くも痒くもないお金持ちが子どものために買ったのか。あるいは私みたいに必死でフルローンの人が買ったのか。
私は300万円を惜しんだために逃しました。でも後悔はありません。自分なりに熟考した上での決断だったので。今後の教訓にします。
もともと仲介会社の担当者からは「人気物件なので値引きは厳しいと思いますよ」とは言われていました。しかし、7000万円はちょっと払えなかったです。自分なりに考えて値引きを入れました。
3万円なら気軽に払えます。どこか旅行に行くことになって、あと3万円払えばホテル、食事のクオリティが大きく上がるのであれば、「せっかくだし3万円くらい払おう」と思えます。旅行なんて年に数回しか行かないし、いいかなと。
追加の3万円をほいっと払えるのは、自分が社会人でそこそこお金に余裕があるからです。高校、大学時代であれば3万円は重いです。追加で3万円払うくらいなら、質を落としてでも安くしたいと当時なら思ったはずです。
30万円はどうか。重たい金額だけど、ここぞという時なら払える額かな。判断ミスして失っても、まあ割り切れる範囲。もちろん3万円も30万円も貴重なお金であることは今も昔も変わりませんけどね。
でも、ここから一桁増えるとちょっと感覚が変わります。300万円はここぞ!というタイミングでも、そんな簡単には払えない。
300万円あれば何ができるだろう?って考えてしまいます。車買えます。手取り300万円稼ぐためにどれだけ働く必要あるだろうか、とも考えちゃいます。
今の私にとって購入額が300万円安くなるか否かの影響は大きいです。個人的な金銭感覚の問題です。
金融緩和が長らく続いてます。億万長者は珍しい存在ではありません。金融資産1億円超の世帯くらい都内にはごまんとあります。
300万円くらい誤差と思える層が普通にいる。都心のマンション購入を検討している人の中には、そういう富裕層は珍しくないと推測します。
6500万円くらいが適正価格ではないだろうか、、7000万円はちょっと高いんじゃないか、まあでも数百万円くらいなら別に構わんか。値引き交渉するの面倒くさいし買っちゃおう!
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こんな発想をする人がいても不思議ではありません。
私もそれくらい思える領域に到達したいです。最低でも億の金融資産がないと、そんな発想には至りません。
今回は値引きを入れたせいで敗れましたが、今後同じようなシチュエーションになった時は、値引きなしで申し込む必要があるのかな。まあ、ケースバイケースかな。明らかに高値で売り出されている時もありますからね。仲介会社にそそのかされて。
最近の不動産ネタ、楽しく読ませてもらっています。
自分も去年結婚して、そろそろマンション購入か?と思っている時期だったのでとてもタイムリーな話題で嬉しいです。
私はまだ不動産のサイトを見たりハザードマップを見たりといった段階ですが、物件サイトを眺めていると自分が無意識にタワマン以外の安定した有名ブランドマンションを選びたくなっていることに気づきます。
これは米国投資を始めた当初にKOやJNJやMCDしか目に入らなかった頃と同じなのかな、なんて思ったりもします。タワマンはグロース株みたいなイメージでどうしても怖さが勝ってしまい購入する気になれません。でも今ではグロース株を抵抗なく買えてますから、きっと不動産に関する知識がないだけなんでしょうね・・
ただ、有名ブランド以外の無数のマンションの中から「当たり」を引ける自信は全くないです。
結局のところKOやJNJを買ったのは間違ってはいなかったし、多少割高でも信頼できるマンション=リセールがいいマンションを買えば大きく損はしないのかなと思っています。
でも300万円は多少ではないですね、私にとっても(笑)
お世話になります。
有名ブランドの物件は外観が素敵なことが多いですよね。
私も大手デベロッパーの物件を優先しております。シティハウス、プラウド、パークハウスなど。
これらは見た目が美しいだけでなく、リセールバリューの価値向上にも繋がるようです。
立地に比べれば優先すべき条件ではありませんが、検討の1要素にはなりますよね。
>多少割高でも信頼できるマンション=リセールがいいマンションを買えば大きく損はしないのかなと思っています。
→同感です。
物件の目利きはだいぶできるようになりましたが、そもそもの今のマンション相場の過熱の程度が素人の自分には全く読めないです。
ある人はもう下がると言うし、ある人はそう簡単には下がらない(特に都心部)と言います。
なんとなく後者だとは思うのですが自信はありません。
RPGの中盤だと武器防具アクセサリアイテムの金額と効用を吟味して「この金額だとちょっとキビシいな、もう少しだけ安かった良いんだけど」と思うことが多々あっても、終盤にギルやゴールドの稼ぎポイントを活用して所持金がめちゃめちゃダブつくと、もはや店でも金額なんてほとんど見ないで、武器防具は一番高いやつをとりあえず買う感じになるし、アイテムなんて「とりあえずフェニ尾とエリクサー99個買っとくか」みたいな感じになりますよね。でもよく分からないアイテムとかは安くても買おうと思わない。
富裕層ってそういう感覚なんだと思いますね。
富裕層の子どもはニューゲーム開始のLV1の時点で所持金が∞印になっていて、LV50の助っ人キャラがずっとパーティーメンバーに含まれていて(ドラクエ5のパパス的な)、レベリングや金稼ぎをこなすことなく、楽しくRPGのイベントやシナリオを楽しめるということかもしれません。笑
RPGは普通のニューゲームも「強くてニューゲーム」も両方やれますが、人生は一度のみという点が大きく違う点でしょうか。
「強くてニューゲーム」は気楽ですが、プレイしてて面白いのはやはり普通のニューゲームです。
自分の力で強い武器防具を揃えたいですね、がんばって。
最近中国の興大集団が騒がれてますよね。もしこちらがデフォルトして、関連理財商品や社債が投げ売りされたら、都内の物件を買いあさっている中国人投資家もキャッシュ確保のために、物件を投げ売りしたりしないのだろうかと最近ツイッターで見ました。あくまで噂程度ですが。
恒大の件で日本の不動産マーケットが崩れることがあったらいいなあ~、という不謹慎なことを思っていました。
が、どうやらそんな大事にはならなさそうですね。
ローンを細かく証券化して、どこにリスクがあるか見えなくなっていたリーマンショックとは異なるかなと思っています。
Hiroさん、こんにちは。久々にコメントをさせていただきます。
自分はおそらく一生物件を買うことはないのですが、
とても楽しく読ませていただいています。
6,700万円にサインというだけで、読んでいるこちらがドキドキしました(笑)
もし物件を購入するとなると、多額のキャッシュが手元にある状況になると思うのですが、
その後、どのように使っていく予定なのでしょうか?
最近、利回りが良かった頃の債券がだいぶ償還されて、手元のキャッシュをどうするか悩んでまして。
(キャッシュが全体の4割近くまで増えてしまってます。暴落して買い場が来てほしい…苦笑)
この利回りで債券を買う気は起きないし、かといって、株も自信を持って買えるかというと、
個人的には微妙なところで。
利回りが上がったところでまた債券を買おうかとも思っているのですが、悩みどころです。
Hiroさんの場合、それこそ相当な額だと思うのですが、
どんなふうに運用していく予定なのか、もしよかったら教えてください。
すうてきさん、こんばんは。
返信が遅くなり申し訳ありません。
>もし物件を購入するとなると、多額のキャッシュが手元にある状況になると思うのですが、
いえいえ、むしろかつかつになります。
もちろん、ローン返済のための運転資金は手元に置いておきますが、必要以上のキャッシュを持たない方針は現状と変わりません。
余剰資金はすべて米株という方針も変わりません。
ただ、より安全に資金を手厚く持っておきたいという気持ちは強くなりますかね。
最近の相場は方向性が固まらず難しいですね。
いまキャッシュが積み上がるのは仕方ない気もします。
これほど急速に生産性が向上するのも歴史上はじめて。
これほど急速に流通マネーが増加するのも歴史上はじめて。
この二つが同時進行している状況で、どちらか側にシーソーが傾くか誰も正確に予想できない状況なんだと思います。
私は前者のパワーが強いと思っている派で、つまり歯止めの効かないインフレは起こらないと考えています。
直感で根拠はありません。
素朴な質問があります。
6700万円は相当高いイメージがあるのですが、どういう計算でいけると踏んだのでしょうか?
仮に35才の人が定年60歳までの25年間で支払いをすると考えると、
単純計算で月22.3万円が家賃として吹き飛びます。
手取りで45万円をもらっていたとしても半分が消える訳です。
私が賃貸で住んでいるせいかもしれませんが、手取りの40%でも辛そうな気がしてしまいます。
最悪株があるからいけるやろーという感じなのでしょうか?
差し支えなければで結構なのですが、作戦を教えてください。
返信が遅くなりすみません。
ご質問ありがとうございます。
6700万円を労働収入だけで返済すると考えると相当無理があるのですが、いずれは物件を売却して債務を返済すればいいかなと踏んでの判断です。
そのためにも、資産価値が大きく下がらない物件を選別しました。
ちなみにこの物件は山手線の某駅から徒歩3分の好立地でした。
そのほか、ハザードマップなどあらゆる角度から判断して資産価値の観点から非常に優秀と判断し、値引きを入れたものの購入申し込みをした次第です。
あ、ここまで返信書いて気づいたのですが、ご質問の趣旨は月々のキャッシュフローが回るのか?ってことですかね。
それはおっしゃる通りで、確かにややしんどいです。
毎月の返済はご指摘と近く21万円くらいと踏んでおり、妻が6~7万円、私が14~15万円という計算でした。
これならいけるかなと。
ダブルエンジンが前提で、もし妻が専業主婦でシングルエンジンならこの価格帯は諦めます。
妻が妊娠したら、一時的にシングルエンジンになる可能性があり、その間はかなりしんどいと覚悟しています。
また、最悪の時は株を売ればいいというのもおっしゃる通りです。
この価格帯が今の私たちの限界ですかね。
限界までローンをひきたい願望があって敢えて高価格帯を狙っています。
キャッシュフローが回ることが大前提ですが。。
Hiroさん
2年ほどブログを楽しく拝読させていただいてます。
最近の中古マンションのコメントで気になることがありましたので僭越ながらメールさせていただきます。中古マンション価格のグロース株的値動きはどのような場合に期待できるのでしょうか。グロース株の値上がりの前提は利益、FCFの継続的な成長ですが、中古マンションの賃料の継続的な成長には、更なる低金利、物件の供給減少や外国人の爆買いなどの市場環境の好転や近くに大型ビジネス兼商業施設の建設等周辺環境の魅力度向上等、賃料上昇に繋がるドライバーが必要かと。それが無いと築年数の経過とともに価格は値下がりし、取得価格を上回る価値の上昇が期待できるのは築年数10年までの限られた期間ではないかと思います。仮に築5年、7千万の中古を買ったとして5年後に8千万(+14%)で売れれば良いほうかと。GAFAMのような高成長は不動産には期待しない方がよいのでは。Harumi
Flagのように市場価格より安く売り出された物件は別でしょうが。
もう一つは、7千万のマンションを買って数年後のエグジット戦略、①誰がその中古マンションを買うと想定しているのか②売却した後、賃貸に戻るのか、さらにアップグレードしたマンションに移るのか、その場合の資金繰りは?、をどう考えるかです。
①私事ですが2年前に都心の中古マンションを9千万超で売却した際、買い手候補として現れたのは、(1)相続税対策のお金持ち(現預金より不動産の方が相続税の評価額が低い)、(2)複数の不動産を自己及び親が所有する地元のお金持ち、(3)外国人(4)DINKSでした。最終的には2番目の方に決まりましたが、I番目の方はもっと高額物件に行かれ3,4番目の方達は、一億近く出すならやっぱり新築が良い、と見送られました。仲介会社によると8千万を超える物件を買えるのは限られた層で、彼等は、それ位出すなら少し高くても新築物件と比較検討される方達とのことでした。ヒロさんが検討されている物件の将来の買い手もお金持ちかDINKS か度すると少し高い新築物件と競争する可能性があるのではないでしょうか。市場が広大な株価と違い、不動産の売却は自分が売りたいと思った時にどんな買い手が自分の市場を彷徨っているかという偶然が 運不運を左右するのだとその難しさを自分の売却で感じました。
②居住用不動産の場合は売却後に入居する物件にそれなりの納得感が必要です。例えば、前より狭いけど郊外から都心に移って便利、都心から離れたけど広くなった、広さは同じだけど新築になった等。借りている場合は気に入らなけらば簡単にリセット出来ますが、持ち家の場合は頻繁に買い替えるわけではないので、一定期間そこに住むと住居、周囲の環境に身体が馴染む感覚があり、新しい所に移ると無意識に前と比べてしまいます。ご自分だけでなく配偶者の方もハッピーな転居ができるといいですね。
最後に、最悪の場合、売却価格が購入価格を下回る事も想定の上、一生住んでも構わない物件を選ばれるか、損切り許容額を頭の片隅に置いておくのもリスク管理上必要かと思います。
偉そうに長々と述べて申し訳ありません。私がマンションを買えたのは妻の年収額全てと私の給与の一部を頭金形成とローンの繰り上げ返済に回したからで、親が金持ちでも私が優秀なサラリーマンであった訳ではありません。
Hiro さんがgrow rich slowly成就されることを祈念致します。
興味深いご質問をありがとうございます。
おっしゃる通り、いくら都心の好立地のマンションでもグロース株的な値動きは厳しいと思っています。
その理由もご記載の通りで、グロース株のEPSのように年率2桁の勢いで家賃が上昇するとは想定できないからです。
最近アメリカでは一部地域で家賃が2桁の上昇率を記録していますが、日本でそのような市況になるとは思っていません。
賃金が上がらない中で支払える家賃には上限があると思うからです。
なので、私はマンションにグロース株のようなリターンは期待していません。
別の記事で書いたことですが、投資対象の優劣だけで見れば明らかに優良株>優良マンションだと思っています。
マンション投資(自宅購入)を考えているのは、低金利で大きなレバレッジをかけれるからです。
自己資本のみでそこそこ金融資産を蓄えてきたので、その財務リスクを取れる状態かなと感じており。
もちろん不安はありますが。
エグジット後の戦略は今は具体的には考えていません。
どう転んでも対応できるよう、資産価値の高いマンションをしっかり選ぼうという心境です。
賃貸に戻ることもあり得ると思います。
①
私が検討しているのは、60㎡程度のややコンパクトな2LDKです。
想定売却先のイメージは子供が小さいカップル、お互い正社員のDINKSあたりでしょうか。
都内では所謂パワーカップルが増えていて、購買力は想像以上に高いです。
タワマンは積極的には考えてないので、相続税対策の需要はあまり掴めそうにないです。
5年後に+1千万円なら万々歳ですけどね~
②
そこもたまに考えます。
一度分譲クラスに住んでしまうと、賃貸に移るにしても同レベルを求めてしまいますよね。
私はグレードがダウンしても我慢できますが、妻がたぶん無理ですね・・
子供ができて3LDKが必要になった時にどうするかが悩ましいところです。