帰属家賃は会計的には収益だけど、必ずしもキャッシュの裏付けがあるとは限らない

持家のリターンの一つとして帰属家賃というものがあります。購入した住宅を賃貸に出したら取れるであろう賃料です。持家とは自分が所有する物件を自分に賃貸しているようなもの、という発想が背景にあります。

しかし、この帰属家賃という概念はちょっとややこしいところがあります。この帰属家賃を純粋に持家のリターンとして認識してよいかは微妙かなと個人的には思っています。

私が最近購入することにした某分譲マンションの想定賃料（売主資料に基づく）は約25万円です。賃貸で住んだら月額25万円かかる部屋を買ったということです。

私はこのマンション投資の年間リターンとして25万円×12＝300万円を勘定して良いのでしょうか？

会計的に考えれば帰属家賃は立派な収益ではあります。が、キャッシュの裏付けがありません。何というか、帰属家賃とは「心の会計」的な要素があるんですよね。

キャッシュの裏付けがあるのは、「もし賃貸生活を続けていたら支払っていたであろう賃料」だと考えます。家を買うことでその賃料が発生しないことになるので、それは実質的にキャッシュの裏付けがあると言えます。

もし賃貸を続けるとしたら、家賃25万円もする高級物件なんて絶対に選びません。妻と折半だとしても月25万円もの家賃は払いたくない。家族が増えて広い家が必要になったとしても、せいぜい20万円が限度です。それ以上の家賃は払えないです。

賃貸だったら払っていたはずの家賃節約分と言う意味での「帰属家賃」は20万円です。実際の帰属家賃25万円との差額5万円は効用を得ているようなものです。より快適な住居で暮らせるという効用です。経済的な利益とはちょっと違います。

自宅投資のリターンは物件価格に依存する

自宅、ここではマンションとします。

自宅マンション投資において、キャッシュの裏付けのある利益は物件価格次第です。将来の売却価格から残債を差し引いた金額、およびその間の賃貸だったら発生していた家賃（＝狭義の帰属家賃）がキャッシュに紐づくリターンと言えます。

狭義の帰属家賃は物件によって変わることはないと考えると、自宅マンション投資のリターンは物件価格の変動によって決まるということになります。

つまり、なるべく値下がりしない物件、もっと言うとなるべく値上がりする物件を選ぶことが収益最大化の要件ということです。

賃貸経営であれば利回りというのはすごく重要です。利回りがキャッシュに直結するからです。

でも、自宅購入の経済計算においては実は利回りの高さにはあまりこだわらなくてよいのです。自宅の場合は利回りが高いことよりも、物件価格が下がらないことの方が遥かに重要です。

利回りの低いマンションの方が価格が維持されやすい

じゃあ、値下りしない物件（値上がりする物件）の条件とは何か？

一概には言えませんが、数字面から言えば利回りが低いマンションの方が有望な傾向があります。

これは株式投資と一緒です。利回りが高い（PERが低い）銘柄よりも、利回りが低い（PERが高い）銘柄の方が株価は底堅く推移しますよね。

具体的に言えば高利回りのAT&Tよりも低利回りのマイクロソフトの方が株価は上がっています。マーケットからの信用が高い低利回り銘柄の方が価格は下がらない（むしろ上がる）傾向にあります。

割安だと思って安易に高利回り（低PER）の対象に飛び付かないこと。これは株式投資よりもマンション投資においてより重要な視点になってきます。低PERよりも高PERのハイクオリティな物件を選んだ方が経済的には成功する可能性が高まります。

利回りの低いマンション（都心だと3％台）は往々にして高額です。最近は市況が過熱していることもあり普通の億ションはもはや「億ション」ではなくなってきました。2億円以上が「億ション」という感じです。

そういう高級マンションは賃料が底堅いのもありますが、それよりもお金持ちが好むから価格が維持されやすいというのが実態かなと思います。

住宅ローンは1億円が限度なので、「億ション」になると現金一括でポイっと購入する富裕層も珍しくないと聞きます。うん十億と資産があり、使い道がないからとりあえず良質なマンションを購入するという人もいるでしょう。相続も有利ですし。株価も上がってますし。都心部にはお金持ちがそこら中にいます。

自分の手が届く範囲でなるべく値下がりしないマンションを見極める

そうは言っても、私みたいな普通の30代は億ションには手が出ません。坪550万円の新築タワマンを見て「ああこんな物件買えれば、今後10年の資産価値は盤石、マンション投資は勝ったも同然だろうな」とため息をつきました。

しかし、自分の財力では買えないのだから諦めるしかありません。

私の年収では7千万円が限界でした。これでも23区内の新築マンションとしては安い方なんです。私は限界までローンを引っ張っても、誰が見ても資産価値が高いと言える物件は買えませんでした。

一次取得は予算が限られるからこそ物件の見極めが難しいと感じます。

利回り3％台であろうと、値下がりしないマンションを選べば10年後笑顔でいられるとわかっています。わかっているけど、予算的にそういう高級物件は買えない。

私が今回購入したマンションは想定利回り約4.5％です。とても高級マンションとは言えません。アマゾンやマイクロソフトは欲しくても買えないのです。

そんな中でも、値上がりはせずとも値下がりしづらい物件を自分なりに目利きしたつもりです。自分の判断が正しかったかどうかは時間が経たないとわかりません。が、それなりに大丈夫だろうという自信はあります。めちゃくちゃ時間かけて調べたので。

マンション面白過ぎる！

マンション投資のリターンがどうなるかはわかりませんが、まずは損得の前にせっかく買ったマンションで快適に楽しく過ごしたいですね。金計算の話ばかりしてますが、結局そこが一番重要とも言えますから。

とりあえず、一つ言えるのはマンションめっちゃ楽しいってことです（笑）

今が購入タイミングだから一時的に熱量が上がっているのもありますが、結構一生の趣味になりそうな勢いです。

まだ買ったばかりの分際でこんなこと言うのはおこがましいですが、マンション投資は株式投資よりも簡単だと思います。

株ってたくさん勉強しても個別株でインデックスに勝つのって難しくないですか。私は全然ダメですねｗ。

でも、マンションは儲かる物件の法則がかなりわかりやすい気がします。然るべき書籍、サイトで勉強すれば、目利きは難しくないと感じました。細かいことはわからなくても、大所を外さなければ勝てる印象です。快適な住環境と経済リターンの一挙両得を狙ってます！