最近、不動産関連の本を読んでます
20代前半の頃はとにかく投資本、マネー本を読むのにはまってました。タイトル選ばずの乱読。図書館で10冊くらい借りて土日にカフェで読むのが定番スタイル。土日は暇な時は読書ばかりしてました。勉強というより、ただこの手の本を読むのが楽しくてしょーがなかっただけです。すべて頭に入っているわけじゃありません。本を消費していた感じかな。
25歳、いや26歳くらいかな。この投資ブログを開設しました。最初は目立つために調子乗ったことを強気に言ってたこともありw、少しずつPV数が伸びていき楽しくなり、段々とインプットからアウトプットに比重が移っていきました。
ブログを始めたのが2016年だからもう4年半ですね。よく止めずに続いているなあと自分で思います。そろそろ2000記事到達するんちゃうかな。多けりゃいってもんじゃないと思ってますが・・。これだけ記事数が多いと初見さんは困っちゃいますよね。
株式投資系の読書は最近はサッパリですね。書店に行ってもあまり手に取らなくなりました。ブログで投資系のネタをアウトプットするのはまだ続けます。今もこうやって記事書いているし(投資ネタじゃないけど)。投資に限らず、自分の考えていることを言語化するプロセスがなんか好きですね。ぼんやり考えていることを抽象化、構造化して伝えてみたいという気持ちが定期的に湧いてきます。もちろん、読んで頂けるから書くやる気が出るってのもあります。
ただブログも書きたいことは結構書いてきました。具体的なコンテンツは色々と変えていますが、抽象レベルでは同じことを言ってることも多いです。自分の思想なんてそう簡単に変わらないからしゃーないんです。思ってもないこと書きたくないし。
んなわけで、最近はアウトプットからまたインプットに戻ってきました。ブログ更新の頻度を少し落として読書の時間を取っています。色んな本を適当に選んでますが、投資系として不動産関連の本を少し読んでいます。不動産投資をするわけじゃないですが、何となく知識を身に着けたく。仮に不動産投資しないとしても、この領域の知識はあって損はないかなというのと、あとは単純な興味心で。
資産価値と利用価値は切り分けたい。家は高額だから両立させたい気持ちはわかるけど。
先日、都内で住宅を買うための指南的な本を読んでました。そこに書いてあった要旨を簡単に言うと、家の利用価値だけじゃなくて資産価値も考えなさいというものです。大半の人はチラシや営業マンの宣伝に夢見て自分、家族にとって心地いい家かどうかだけを感覚的に判断している。それじゃだめで、万が一転勤とかで家を空けることになった時に、それなりの価格で貸せるのか売れるのか(=資産価値があるのかどうか)を、しっかり精査すべしというのが筆者の主張です。
まあ、これ自体は別に真新しくはない、私たち投資家にとってはむしろ当然の発想と言えるかもしれません。
ただ、私はこの意見には半分反対ですね。投資用の賃貸不動産を買うなら、そりゃ資産価値がもっとも大切なのは言うまでもないですが、自分が住むために買うなら、それはもう資産価値なんか無視して好きな家買えばいいんじゃないの?って思います。利用価値だけを追求すればいいのではって思います。
資産価値とは自分以外の第3者の評価です。不動産は株式のように公開マーケットがないので見えづらいですが、高い値段を払ってでも買いたいないし借りたいと言ってくれる人が表れやすい住宅は資産価値が高いと言えます。つまり、奇をてらってなく、平凡で利便性が高い立地にある家と言えるでしょう。万人受けする家です。
一方で利用価値とは主観的なものです。自分や家族の好みによるものです。画一的な判断基準はありません。人それぞれ。
あまり人気のない駅が最寄で、しかも駅から徒歩20分以上かかる場所にあるけど、綺麗な自然に囲まれていて、周囲にうるさい商業施設がない。そんな所に家を建てたいという人もいるでしょう。利用価値は高いけど資産価値は低い家になる可能性が高いです。でも、それでいいのではないでしょうか。
自分が満足を得るために好きなもの買う時は消費と割り切って、そこに投資の視点を持ち込ない方が後悔ない人生を送れる気がしてならないです。とは言え、数千万円するマンションを買う時は資産価値を気にせざるを得ないというのは理解できますが。もし今の自分が買うとしても考えると思うので。
だからこそ、私は今は家は買わないです。もしも金融資産が3億円くらいまでいつか増えれば(妄想)、その時は4千万円くらいの新築マンションを利用価値だけ見て買いたいです。自分が欲しいと思う物件を買いたい。いくらで売れるか貸せるかという資産価値は気にしたくない。自分が使うものだから。
資産価値の追求、利用価値の追求、これは明確に区分けしたいですね、個人的には。投資と消費の区分けとも言えます。株式投資は言うまでもなく、資産価値を追求する対象です。株式自体は目に見えないデータで、利用価値はありません。現代は物理的な株券が存在しないので、周りに自慢するという利用価値すらありません。
株式投資は経済合理性を追求して行うもの。金以外に求めるものはない。配当を優先しがちな私が言うのも何ですが、株式投資の目的はトータルリターンを最大化すること、ただそれだけです。
不動産も投資目的で買うなら、少しでも利回りを高くするという資産価値の最大化を目指すことになります。他人に貸すないし売るわけだから、自分にとっての利用価値なんて関係ありません。
これが自分が住むための家を買うとなると、利用価値だけじゃなくて資産価値まで求められがちです。そう推奨する本が多いですね。それは健全なアドバイスだと思います。資産価値を無視して家を買うと、いざという時に経済的に困窮するリスクがあるので。
自分と家族が住むために家を買う時は、資産価値なんて無視したいなあーという私の理想論です。そうなれるように、今は株で蓄財するフェーズです。
もうちょっと単価の安い買い物だと、利用価値だけに注目しやすいです。
たとえば、車。リセールバリューを考慮するなら白か黒がいいと言われます。個人的にはどちらも好きじゃないですが、世間的なニーズは強いようで中古販売価格が高くなるようです。
でも、売値が高いからって好きじゃない色の車を買いたいとは思いません。個人的にはグレー系、ブルー系の車が好きです。もう20年くらい前ですが、実家の親父の車はグレーの日産プリメーラだったんですが、鋭い眼光で子どもながらに気に入ってました。大学生の頃はマツダのRX-8がカッコイイなあって思ってました。色は青がいいですね。
お金は大事だけどあくまで手段。好きなもん買うのが一番幸せだと思います。消費する時は投資のことは忘れる。投資では金銭リターンのみを考える。そこのメリハリを付けたいです。あ、でも配当へのこだわりは譲れませんが(言動不一致w)。
いつも楽しく拝読しております。
貴ブログを知ったのは至極最近ですけど、記事数が多いのは良いものですよ。
ゴリゴリの私見ですけど、楽しいと思ったコンテンツに手つかずのマテリアルがたくさんあるのはワクワクします。ワクワクするマテリアルはボリューミーなほど良いです。極端な例かもですけど折角楽しいと思えたマンガに出会ったのに連載のペースやストーリー展開の進捗が遅いとか5巻かそこらで完結しちゃってたとかだと遣る瀬無いです。Hiroさんのブログはさながら『こち亀』に出会ったときのよう。おもしろいと思ったら100冊を超える単行本があり、毎週新しい話が連載されていく。ブログの読み切りという特性も良いですよね。当たり前ですけど。すべてが”一話完結”です。
Hiroさんの20代時分の読書観に似たような気持ちで貴ブログのバックナンバーを漁っております。今後ともよろしくお願いします。
お世話になります。
そう言って頂けて大変光栄です!ありがとうございます。
勉強になるというより、ワクワク楽しんでもらえるのが書き手としては一番嬉しいです。
私も面白いウェブコンテンツに出会うと同じような感覚になります。
今日すべて読むのがもったいないから明日に回そうと敢えてすることもあります。
そんなコンテンツにできるよう頑張りたいです。
ブログはお金にならなくても今後も続けます。
思っていること考えていることを言語化するというのは意外に難しく脳に汗かく作業で、うまくいかない時もありますが、それも含めて楽しんでます。
こちらこそ、今後ともよろしくお願いいたします。
hiroさん質問があります。
アメリカsp500のperは今22倍くらいだと思いますが、過去に比べてこれから低金利でperが高くなるのが新状態だとした場合、例えばperが25倍なら益利回りは4%となり、株主のリターンも4%になるのが新状態となるのでしょうか?
それとも企業の増益率が年7%くらいあれば、過去と同じくらい年6.7%のインデックス株式投資リターンは期待できるのでしょうか?
どのように考えればいいのかわかりません。
先ず、今のPERを見る時は注意が必要です、ということを言っておきますね。
おっしゃる通り現在のS&P500指数の予想PERは22倍弱あります。
これは歴史的に見て高いです。
ただし、コロナ禍で一時的に利益予想が低下した状態でのPERです。
過去の平均と単純に比べれるものじゃありません。
2020年度のS&P500企業のEPSは前年比で20%超の下落になると言われます。
今のPERが妥当かどうかは、今後の経済回復のペース次第です。
私は割高でも割安でもない、、というかやはり何とも言えない不透明な水準だなと思っています。
米国は失業者が得をするほどの現金バラマキをやっています。
これが過剰に貯蓄に回ることなく経済活動に消費されれば、それなりのペースで景気は回復するかもしれません。
そう楽観的に考えると今の22倍というPERはやや割安かもしれません。わかりませんが。
今後の米株のリターンですが、PER25倍が常態化すれば実質で4%程度のリターンになるのはやむを得ないと思います。
ただ、私はそこまで低迷するとは思いません(そこまで平均PERが上がるとは思わない)。
実質で5%~6%は達成できるのではと思います。
過去200年の平均である7%弱は難しいですかね。
こればっかりは将来の話なので予想に留まります。
ご返信ありがとうございます!
なるほど、やはり株式益利回りが低ければ長期的な株式投資のリターンもそれに合わせて低くなるのですね。
しかし今はコロナで企業利益が一時的に低くなってるから、その影響がなくなったら株式益利回りも少し上がると。
ありがとうございます!
はい、EPS成長率が同じなら、益回りが低ければ(=PERが高ければ)リターンは低下します。
今のPERをどう見るかは判断が分かれるところですね。
3月後半からの戻りがあまりに早過ぎて驚いています。底値からもう40%は上がってますね。
相場はわかりません。。